전세사기가 유행하는 만큼 전세 구하기 전 전세사기 대처법을 미리 알아놓아야 합니다. 계약 전, 후로 전세를 구하는 과정별 전세사기 대처하는 방법들을 준비했습니다. 전세를 구하시려는 분들께서는 아래 대처법을 꼭 미리 숙지하시기 바랍니다.
목차
1. 안전한 집 고르기
전세사기를 대비하기 위해서는 먼저 사기 위험이 적은 안전한 집을 골라야 합니다. 깡통전세 사기위험을 줄이고 보증금을 돌려받을 수 있는 집을 골라야 합니다.
- 임대인 : 집을 소유하여 전세로 내놓은 사람
- 임차인 : 전세를 구하려는 세입자
- 깡통주택 거르기 : 전세가+임대인 대출금이 매매가의 80%가 넘어가는 경우는 조심해야 합니다.
깡통전세란, 매매가 대부분이 빚과 보증금으로 채워진 집을 말합니다. 즉, 임대인은 거의 돈을 안 쓰고 임차인의 보증금과 은행대출로만 그 매물을 가지게 되는 것입니다. 이 경우 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금은 채권자와 은행한테 넘어가게 되므로 돌려받지 못하게 됩니다. - 임대인의 경제력 믿지 않기 : 임대인 말과 경제력을 믿지 말고 서류를 믿어야 합니다.
- 전세반환보증보험 가입 가능한지 확인하기 : 계약 체결 전 전세반환보증보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인합니다.
전세반환보증보험이란, 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 집값 하락에 의해 깡통전세가 생겼을 경우에 이를 대비할 수 있습니다.
2. 가짜 임대인 거르기
실제 임대인의 인적사항을 도용하고 위임장을 위조한 가짜 임대인이 있을 수 있습니다. 이런 가짜 임대인들은 실제 임대인인척 위장하여 세입자의 보증금을 가로챕니다.
- 가짜 임대인 확인하기 : 계약 시 임대인의 신분증 인적사항과 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 확인합니다. 등기부등본도 위조할 수 있으니 본인이 직접 발급해서 비교해야 합니다.
- 불가피하게 임대인의 대리인과 계약할 경우 :
1) 인감도장이 찍힌 위임장과 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다.
2) 임대인과 유선통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인합니다.
3) 전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만약 임대인의 요청으로 대리인의 계좌로 지급할 경우에는 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인의 계좌로 입금되었음을 명시해야만 합니다. - 신탁등기인지 확인하기 : 등기부등본 서류 '갑구'에 신탁 계약 여부를 확인합니다. 신탁의 경우 실제 소유권은 임대인에게 없습니다. 신탁등기일 경우 '신탁원부'를 추가로 확인합니다.
1) 신탁등기란, 쉽게 말해 임대인의 주택을 제삼자가 운용, 관리하는 것을 의미합니다. 임대인은 신탁을 함으로써 주택으로 담보대출을 받거나 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해서도 신탁을 합니다.
2) 신탁회사의 동의 없이 임대인이 계약할 경우 : 이 경우 계약자체가 무효가 되며, 임대인이 보증금을 가로챌 경우 신탁회사가 세입자를 쫓아낼 수 있습니다.
3) 신탁원부 확인하기 : 신탁원부란 신탁등기 관련 정보가 포함된 서류입니다. 이 서류를 확인하면 누가 부동산을 임대할 수 있는 권한을 가지고 있는지, 해당 부동산에 담보대출이 있는지 등을 확인할 수 있습니다.
신탁원부는 인터넷 발급이 안되고 등기소에서 직접 발급해야 하며, 신탁원부로 권리관계를 파악하는 것이 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 낫습니다.
3. 계약서 작성 전 해야 할 것들
안전한 전세를 고르고 임대인을 확인했다고 하더라도 공인중개사도 사기를 칠 수 있습니다. 임대인 없이 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하는 경우입니다. 임대인에게는 월세라고 속여 월세 보증금을 지급하고 임차인에게는 전세로 계약하여 전세보증금을 빼돌리는 사기를 칠 수 있습니다.
- 등록된 공인중개사인지 확인하기 : '국가공간정보포털'에서 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 등록 공인중개사 여부를 확인할 수 있습니다.
- 부동산 공제증서 받기 : 공인중개사는 중개사법에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하기 때문에 계약자에게 금전적 피해를 끼쳤을 경우 손해를 보증한다는 내용의 '부동산 공제증서'를 발급하게 됩니다. 이를 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받아놓도록 합니다.
다가구주택, 오피스텔 계약 시에는 주의사항이 있습니다. 이미 살고 있는 세입자들의 보증금이 많은 다가구주택은 위험할 수 있습니다. 이는 선순위 임차보증금 때문입니다. 또 공동담보가 많은 다세대주택이나 오피스텔도 동일한 이유로 위험합니다.
선순위 임차보증금이란, 이미 먼저 세입자로 들어온 사람들의 보증금을 말합니다. 선순위 임차보증금이 많을 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 본인의 보증금이 후순위이기 때문에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 다가구주택 : 한 개의 단독주택 안에 여러 가구(세대)가 사는 집이며, 건물 전체가 1명의 집주인
- 다세대주택 : 오피스텔과 같은 공동주택, 각 호실 별로 집주인이 따로 있다.
- 공동담보 : 동일한 채권을 담보하기 위해 여러 개의 담보물을 제공하는 것으로, 거래 당사자 중 한 사람이 계약 위반 시 생긴 손해를 다른 사람이 공동으로 배상하는 담보
다가구주택, 오피스텔 계약 시 아래 사항들을 미리 해놓으시는게 안전합니다.
- 특약사항 기재 : 다가구주택은 계약 전에 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어렵습니다. 그래서 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채규모를 확인하고, 만일 계약 후 임대인의 말과 사실이 다르다면 계약취소가 가능하도록 특약사항에 기재하는 것이 안전합니다.
추가로, 계약체결 다음날까지 소유권변경, 근저당설정을 못하도록 특약사항을 넣고, 임대인의 의무를 명확히 기재해야 합니다. 특약사항을 이행하지 않을 경우 전세계약 취소 및 배상이 가능하도록 말입니다. 이는 아래 4번에서 더 자세히 설명하겠습니다. - 확정일자 부여 현황 발급 : 계약 전에 임대인 동의서, 임대인 신분증 사본, 인감증명서 등 필요 서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급합니다.
- 계약 후 실제 보증금 확인 : 계약 후 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 발급받아 나보다 선순위 임차인들의 보증금 규모를 계산해서 확인합니다.
선순위 보증금이 많은 경우에도 보증금을 최소한을 돌려받을 수 있는 법이 있습니다. 주택임대차보호법의 최우선변제라는 것이 있습니다. 우선변제권과 최우선변제에 대해 알려드리겠습니다.
- 우선변제권 : 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권으로 확정일자 순서
- 최우선변제 : 확정일자와 무관하게 본인의 보증금이 법에서 정한 소액 보증금 기준에 해당할 경우 제한금액만큼 가장 먼저 배당받을 수 있는 것을 의미
예를 들어, 서울의 2억 원의 집에 1억 2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다면, 서울 시의 소액세입자 기준금액이 1억 5천만 원이기 때문에 최우선변제권을 가지고 있고 제한금액인 5천만 원은 최우선순위로 배당받을 수 있습니다.
다만, 주의해야 할 것은 소액보증금 최우선 변제 기준은 계약시점이 아닌 그 집에 빚이 생긴 시점으로 확인해야 합니다. 만약 계약을 2023년에 했다하더라도 그 집에 근저당이 2014년에 설정되었다면 2014년 기준으로 확인해야 합니다. 그때 서울 시 소액보증금 기준은 9500만원 이하이며, 최우선변제 금액도 3200만원입니다. 또 지역에 따라서도 기준이 다릅니다. 계약 전 최우선변제 기준을 꼭 확인하시기 바랍니다.
4. 계약한 직후 바로 해야 할 것들
계약한 시점에 바로 확인해야 할 것들이 있습니다.
- 대항력을 가지기 전 소유주 변경 및 대출이 일어났는지 확인하기 :
계약한 시점에 대항력이 생기는 것이 아닙니다. 대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 의미합니다. 6월 31일 입주하고 바로 전입신고를 했다 하더라도 대항력은 7월 1일 0시부터 효력이 생깁니다. 즉, 대항력 전에 임대인이 바뀌거나 근저당이 생길 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 대항력 전에 생긴 근저당이 먼저 변제 우선권을 가지게 되어 위험합니다.
1) 특약사항 넣기 : 앞서 말씀드린 대로, 계약서 작성 시점에 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않도록 특약사항을 넣습니다.
2) 당일 잔금 치르기 전 등기부등본 한번 더 확인하기 : 만약 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되어 있으면 '신청사건 처리 중'으로 명시되기 때문에 이 경우 바로 잔금을 치르지 말고 어떤 등기사건이 처리 중인지 미리 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 이사 당일뿐 아니라 2~3일 뒤에도 확인하는 것이 좋습니다.
3) 그래도 불안하다면 전세권 설정하기 : 전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다. 기존의 전세계약이 집만 빌리는 것이라면 전세권 설정은 집과 권리관계까지 차지하는 것입니다. 쉽게 말하면 전세권을 설정하면 세입자인 본인이 타인에게 전세를 줄 수 있습니다.
전세권의 경우 등기를 통해 실행하는데 등기한 시점에 바로 효력이 생깁니다. 또 전세권이 있으면 후순위 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다. 다만, 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하며 비교적 큰 비용이 발생할 수 있습니다.
전세계약 시작일에 임대인이 변경되는 모든 경우가 위험하지는 않습니다. 다만 위험을 줄이기 위해서는 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인해야 하며, 또 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법 상 우선변제권을 갖추는 것이 안전합니다. - 이전 세입자가 이사를 갔는지 확인하기 :
1) 깡통전세의 경우 임대인이 이전 세입자에게 보증금을 반환하지 않고 잠적하는 사례가 있으니 주의하셔야 합니다.
2) 당일 잔금을 치르기 전에 꼭 집에 기존 세입자가 나갔는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다. 만약 임대인과 기존 세입자 모두 합의한 상태로 내가 보증금을 임대인이 아닌 기존 세입자에게 입금하기로 얘기된 경우에는 꼭 계약서 특약사항에 보증금을 기존 세입자에게 입금한다는 사실을 기재해야 합니다. 나중에 임대인이 보증금 못 받았다는 말 못 하게 말입니다. - 특약사항을 지키지 않을 경우를 미리 대비하기 :
빚이 많은 집이나 신탁등기인 집은 위험의 소지가 있어 계약하지 않겠다고 하면 일부 임대인이 계약 후에 빚이나 신탁을 모두 정리하겠으니 계약하자고 부추기는 경우가 있습니다. 특약사항에 '근저당권과 신탁등기 등을 말소'한다는 조건을 쓰는 겁니다. 그런데 임대인이 약속을 어기고 특약을 지키지 않았고, 그 상태로 집이 경매로 넘어갈 경우 계약 전 등기부등본 상 잡혀있던 빚들이 본인의 보증금보다 우선순위에 있게 됩니다.
1) 특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 기재하기 : 근저당권과 신탁등기 등을 말소하겠다고 약속한 경우 임대인이 이 의무를 반드시 지키도록 특약사항에 임대인의 의무를 명확히 기재합니다. 근저당을 말소하지 않을 시 전세계약을 취소할 수 있도록 말입니다. 계약서 특약을 지키지 않을 경우 세입자에게 생긴 손해를 배상하도록 요구할 수도 있습니다.
2) 특약을 지키는지 확인하기 : 계약당일까지 신탁등기 말소를 안 할 경우 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있습니다.
정리하다 보니 정말 전세사기 유형이 많고 그에 대한 대비책도 많은 것을 느낄 수 있었습니다. 꼭 정확하게 알아보고 준비하시어 후에 전세사기에 휘말리지 않도록 하는 것이 중요하겠습니다. 계약이 끝났다고 하더라도 전세사기를 안심할 수는 없습니다. 입주 이후에 일어날 수 있는 전세사기와 계약 만료 후에 보증금을 돌려주지 않을 경우도 대비해야합니다. 아래 링크 들어가시면 입주 이후에 발생가능한 전세사기를 피하는 법을 확인하실 수 있습니다.
입주 이후 전세사기 피하는 법 : 전세사기 피하는 법
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 행복한 하루 보내세요
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